“要正確理解和接受這樣一個降檔市場，不確定性仍將是市場最大的特征。”

編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。

當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不確定性，困難與考驗前所未有。

此時，整體經濟及各行各業都進入了新的周期，房地產及由此衍生的全新生態體系，要用最積極的態度，給今天的行業及相關產業重新定位，并尋求破解之道。

作為有著數十年市場化發展深厚積淀的龐大產業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的周期，中國地產行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？

值此艱難時期，“2022博鰲房地產論壇”如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地產商業領袖及新生代地產人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

觀點網 和陳勁松約定采訪當天，受疫情阻滯，PP電子通過互聯網的方式，聊起了過去這段時光。

“在過去一年，房地產行業處于急速向下的‘風險出清’階段，這是過去很多年都沒有出現過的。”4月3日，陳勁松在聯合署名的致股東函中這樣形容市場，皆因自“恒大事件”爆發以來，大多數開發商均面臨著現金流及償債的嚴峻挑戰。

市場大環境降檔的趨勢仍在持續，陳勁松所感知到的風險是，房地產銷售規模或將隨大環境的降檔而繼續下滑。他坦承，要解決市場存在的問題非常不容易，作為其中一份子，雖然PP電子行難以獨善其身，但也在通過自己的不斷努力，在這個降檔的市場中，為行業現狀的改善，貢獻著專業的力量。

今年以來，陳勁松不止一次呼吁，大家都要正確理解和接受這樣一個降檔的市。蝗范ㄐ勻越鞘諧∽畬蟮奶卣，他將其稱為“新常態”。

盡管霧霾重重，PP電子行亦看到了“新常態”下的一縷陽光：一個需要客戶定位、需要節省營銷成本、挖掘存量資產價值的市。ㄒ導壑擋耪嬲傻蒙嫌貿。

而所謂的機遇，實則是規律所帶來的。

降檔

與陳勁松見面時，房地產行業已跨過了2022年的上半年，于是PP電子很自然地聊起了銷售規模的話題。

自去年7月以來，商品房銷售已呈快速回落的走勢。根據觀點指數發布的研究報告顯示，今年1-6月，前100房企累計權益總銷售金額2.42萬億元，同比下降52.7%。6月份，前100房企實現權益總銷售金額5611億元，同比下降46.8%。

2021年曾被陳勁松認為是房地產真正的轉折年，但今年的情況似乎更為糟糕。

“今年上半年百強房企銷售比去年下滑了50%，回款又慢一點。”陳勁松接著轉向房企的債務：“六七月份美元債到期的又不少。目前來看，房企的償債壓力仍然很大。”

談及此，他無奈地笑笑：“行業內肯定會有很多人很悲觀。”下半年銷售可能會有好轉，但2022年新房銷售額也許會在去年基礎上繼續“降檔”。

無獨有偶，社科院國家未來實驗室等單位聯合發布報告，預計今年新房銷售額達到15.3-16.7萬億元，較去年18.19萬億元水平下跌8.19%-15.89%。“

怎么理解銷售降檔？從17、18萬億降檔到15萬億，這個趨勢還會不會繼續？”這位學者型企業家眼中，未來銷售規？贍芑峒絳檔，這就是大環境，大環境可能就是面臨著降檔。

即便剔除疫情反復所造成的影響，陳勁松依然認為房地產“降檔”是趨勢性的，判斷依據與他過往頻繁引用的“三十年為一世而道更”幾乎一致。

這些客觀因素包括，經過三十余年高速增長后，2020年央行發布的調查顯示，我國城鎮住房擁有率達到96%；而據國家統計局發布的《中國人口普查年鑒-2020》，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積111.18平方米，其中城市家庭人均居住面積36.52平方米。

在陳勁松看來，數據層面我國基本已達到了中等發達國家的人均水平，房屋自有化率甚至高于部分發達國家。戶均居住面積角度觀察，內地至少也超過香港一倍。這同樣意味著，未來的增長空間已經較為有限。

人口一直是觀察宏觀經濟、城市發展乃至房地產行業的長期指標。有跡象顯示，自2019年我國城鎮化率首次突破60%以來，該指標已出現趨勢性增長放緩。2019-2021年，我國常住人口城鎮化率分別為60.60%、63.89%、64.72%。

陳勁松預計，今年農村進城人口可能會繼續下降，城鎮化率增速或從0.8個點降至0.6個點。“這是趨勢性的。”

當城市的發展動力，諸如人口、外貿、投資等出現降檔趨勢時，房地產若干根本問題便擺在了整個行業面前。

陳勁松向PP電子列舉的問題包括，城鎮化率是否已處于高位，新增人口就業需求能否滿足？外貿進出口降檔，老百姓家庭負債率較高，是否還有信心加杠桿買房？以及房企在市場增長時猛地借錢，當市場下行，它們如何面對資產負債表惡化？

因此他提出，我國已經有60%多的城鎮化率，在這樣的高位，如果經濟發展動力缺失，當然商品房銷售要從17、18萬億降一大檔。“

去年是開始降檔，現在是下臺階，明后年降到多少合適？這是全行業可以探討的。”

穩經濟

對于房企的資產負債表惡化，陳勁松認為，要解決這個問題非常不容易。

自去年以來，房企普遍面臨融資環境收緊、商品房銷售持續轉弱的情況，去年下半年起境內外信用債出現大規模違約。“

這就是PP電子必須要面對的（現實），一邊是2022年上半年百強房企銷售降了50%，另一邊負債還要償還。”

而在房地產的產業鏈條中，房企流動性惡化，亦會引發大量的上下游產業“三角債”問題。三角債是企業之間欠付貸款的俗稱，本質上是一種連鎖債務關系。

PP電子行同樣受到波及，陳勁松對此并不避諱：“行業各個方面都受影響，包括代理公司，大家是一樣的。”他隨即指出，現階段房企還面臨保交樓的問題，這項工作肯定要優先處理，因此三角債的處理時間便會延長。“

資產負債表惡化問題并不是開發商能自己解決的，而是要政策、金融綜合解決，恢復市場信心。”

微信朋友圈是陳勁松對外輸出觀點的主要場合之一，他曾在朋友圈呼吁，學習美國經驗，成立房地產國家基金；成立預售商品房入伙交樓保險鞏固購房者信心等。更早之前，他甚至還建議過將“限售”以外的限制政策松綁，破除“三道紅線”以保證債務重組，以及加速發行REITs。

從過去一個多月以來，隨著穩經濟大盤相關政策陸續實施，房地產行業在銷售端、融資端出現回暖跡象，改變總是需要循序漸進的。

萬科董事局主席郁亮在6月底也表示，短期市場已觸底，市場恢復是一個緩慢、溫和的過程。其中，主要一二線城市5月的成交已出現好轉，進入6月環比明顯上升。

在郁亮講話前的十多天，陳勁松點評稱，市場要形成筑底，關鍵看成交量。對于行業出現的“底”他們幾乎達成了某種共識，陳勁松說，一些民企已開始在長三角、珠三角等地區拿地，這是土地市場觸底的表現，也是整體房地產面向未來觸底的表現。“

緩慢恢復怎么理解？”郁亮認為，盡管6月環比明顯上升，但同比仍然下降，更重要的是行業不會再回到過去高峰時期的規模與增長速度。

陳勁松認為這與自己的立場不謀而合，房地產行業已進入了趨勢性增量下臺階的前半段，大方向仍是降檔。

實際上，房企的資產負債表或地方的土地財政，很大程度上要看商品房的成交量，因為銷售是經營所需現金流的主要來源。在陳勁松的“降檔”預測中，房屋市場成交量如果長期維持低位，行業恢復就將是一個緩慢的過程。

當PP電子的話題又一次拐回到“降檔”時，陳勁松換了種輕松語調說，中國在解決房地產問題上有無比的制度優越性。

1997-1998年亞洲金融危機沖擊，中國也曾面臨嚴重的存量資產質量問題，最終通過設立信達資產、華融資產、長城資產及東方資產四家AMC，逐漸接收了四大行1.5萬億元不良貸款。

“如果當時不由國家拿AMC來收不良資產，相關三角債沒法清理，企業資產負債表也沒法改善。”這種處置思路如今依然可以借鑒，他呼吁金融政策端“出大招”解決房地產的不良資產問題。

價值

房地產作為最重要的內需市。舊硪彩槍鉤燒寰玫墓丶蛩。

陳勁松繼續堅持自己的觀點：穩經濟首先是穩信心，穩信心即穩信用，短期內重點是保現金流，這需要將對房地產的一大批限制政策撤銷。

中期重點要解決信用問題，通過政府設立不良資產相關資金，以國家信用保障交樓。他建議，由國家信用出面穩住局面，而非任由小麥、水果換房等現象產生，后者容易導致市場秩序的扭曲和混亂，給銀行進一步帶來風險。

從長期看，企業存在仍將是以盈利為目的，從而進行生產經營，只是發展邏輯已發生本質性變化。對于房企尤其是民營房企而言，陳勁松認為未來應摒棄債務驅動思維，不再追求規？燜僭齔。

他呼吁全行業關注“價值”，價值即企業存在的理由，這種理由可以是運營效率、服務能力。“偏輕資產才有價值，我估計未來將是以國企為重資產，民企為輕資產的方向。”

對于土地招拍掛市場的偏執同樣需要放下，陳勁松上世紀90年代便前往香港，在中海擔任項目經理，對那段時期的香港地產史有著切身經歷。中海早期全資拿的項目基本很。涸鸕氖贅魷钅渴峭遄瀉；返諼遄，占地不足500平方米，樓高僅12層，這樣的“豆腐塊”構筑了中海的一部分成功。

但如今香港地產早已轉向存量時代，主流房企采取“開發+持有”模式進行精細化開發，其中持有型物業租金收入占20%-40%，部分達到90%。

內地的主要城市也逐漸步入存量時代，從規律的角度，陳勁松曾認為，存量資產盤活應該是最有前途的方向。而PP電子行曾預測，房地產在長期仍是十萬億級數的巨型產業。

他結合當下REITs推行的趨勢，認為房企要抓住的機遇是將存量資產變成REITs，這反過來要求企業要抓運營，運營現金流健康，不愁沒有銀行貸款。

“我覺得要解決好問題，不只是靠政府，自己也要努力改善資產負債表。”

PP電子行自身何嘗不是在改善資產負債表，這主要體現于它的轉型探索中。

2021年起大部分城市銷售開始萎縮，北方城市首當其沖，PP電子行選擇業務收縮，將這些地區原來15、16家子公司合并重組為5家。陳勁松對此絲毫沒有猶豫：“如果還不行就繼續再合并。”

其次是注重現金流，PP電子行現階段不以單個公司盈利作為考核指標，更加重視現金流，如果現金流無法支撐，就堅決撤出當地市場。

年報顯示，2021年PP電子行經營活動產生的現金流量凈額10.51億元，同比增長38.59%，近三年均保持正向流入；期末，公司貨幣資金18.66億元，短期借款、一年內到期的非流動負債及長期借款共計8.1億元，較2020年大橫琴集團入股前（近22億元）有大幅下降。

陳勁松曾說，進入房地產下半。琍P電子行所做的一切將變得更有價值：營銷策劃終于管用了，城市資產運營創造價值了，精細化管理效率更高了。從行業生命周期觀察，成熟期競爭激烈，企業應對的關鍵策略是成本控制和市場營銷的有效性，而這些也是PP電子行所構建且擅長的能力。

話雖如此，但處于一個總體經濟都在下滑的環境中，他們終究是市場的一份子。“PP電子不可能一點不受影響，但正在根據環境和自身情況進行改善，往提升價值的方向努力。”

在大交易業務以外，“大資管”業務被視為PP電子行轉型的增長極，該業務同樣受疫情及行業波動影響。大資管業務于去年完成團隊設計及組織調整，陳勁松認為下一步是能力的提升。

他說，現在大資管業務要把數字化能力提升一點，多向五大行學習，然后迎接一個以存量資產運營為主的時代。

以下是觀點新媒體對PP電子行聯席董事長陳勁松先生的部分采訪實錄：

觀點新媒體：最近房地產行業悲觀情緒比較濃，您對當下的形勢預判是怎樣的？

陳勁松：中國的房地產是經濟壓艙石，肯定全世界都在關注。

行業內肯定會有很多人很悲觀，根據目前統計，TOP100房企比去年同期銷售下滑50%以上。PP電子知道去年同期也并不太好，今年比去年同期又下滑了50%，六七月份美元債到期的又不少，因此可能會有部分企業面臨著不小的困難。

展望今年下半年，會不會好一點呢？會好一點。但能不能補上50%的缺口？目前來看，還不確定，但銷售降檔是趨勢。

怎么理解銷售降檔？從17、18萬億降檔到15萬億？之后是否會繼續這個趨勢？這需要去觀察研究。

觀點新媒體：您認為行業規模會降到多少？

陳勁松：我認為降檔的市。贍苷魴幸狄郵，從今年15、16萬億左右繼續下降，未來具體多少由多個因素決定。

理由是三四線的房子庫存量那么大，以前17、18萬億市場有一半是三四線供應的，要繼續保持很有難度。

還有一點，PP電子在90年代以后新建的房子占總存量70%以上，這些房子不用拆除重建，比日本、美國的折舊率要低很多，不能拿它們的模型套用在中國。

中國房地產市場所謂的黃金10年、20年，現在進入一個正常增長區間，而且城市化率還在高位，到這么高的時候如果經濟發展動力缺失，現在的新建房屋就要降一個很大的檔。

去年是開始，今年是下臺階，明后年這個臺階下到多少合適呢？這是全行業可以探討的。

觀點新媒體：有什么方式可以解決目前所面臨的問題？

陳勁松：日本解決這個問題花了20年時間，PP電子想用兩三年時間解決，這個可能性較小。

那邊銷售降了，這邊負債還要還，帶來了上下游行業三角債的問題，包括裝飾行業、建材行業等，當這個問題出現，就更降低了老百姓的消費積極性。

另外，現在還有保交樓的問題，房企肯定是保交樓，三角債的處理就會拖長時間。

行業各個方面受影響，包括代理公司也受影響，這個問題短時間內可能難以得到解決。

PP電子看日本和香港，它們是有一個劇烈的房價下跌過程，然后再逐步爬起來。香港是爬了5年，日本爬了差不多20年。

短期來看，資金出路主要依靠房地產銷售希望較。拷鶉謖策、政府政策。PP電子看到，國家也正在對這方面逐步進行調整。

觀點新媒體：萬科董事局主席郁亮預判市場已經觸底，呈現一個緩慢溫和的恢復過程，對于這種說法您是否認同？

陳勁松：第一，土地市場方面，目前看各個城市賣地比去年、甚至比今年6月份之前要好轉了。以前土地市場基本上是國企平臺自掏腰包，這是不正常的。

現在東莞、深圳、上海包括長三角其他一些地方，還有一些私企已經加入買地了。這是土地市場觸底的表現，也是整體房地產面向未來觸底的表現，我認為這是對的。

緩慢恢復怎么理解？就是市場成交量低位，土地成交是比以前好了，里面還有相當一部分是國企拿的地，但是市場成交依然同比下跌，6月份有小幅改善。

當房地產成交量一直在低位的時候，PP電子可能就達不到去年的房地產總銷量的水平。

如果房屋市場成交量長期維持低位，這就將是整個行業或者是政策必須要面對的一個問題。

觀點新媒體：這一次流動性風險后，您認為房地產企業應該如何恢復信心？

陳勁松：房地產這么大的成交量，涉及產業鏈這么多，穩經濟其實是兩個事，第一是穩信心，穩信心的意思就是穩信用。如果信用沒有當然沒信心，短期就是保現金流，對于房地產的限制，能撤銷的就撤銷。

城市化率已經差不多了，現在只不過是換房的事。這個需求就是要把舊房子賣了買新房。所以建議二手房不要有限價、評估價、備案價等方面的規定，以便于增加市場的流動性。

中期必須解決信用問題，解決了信用問題就解決了行業信心問題。信心也必須建立在信用上，政府因為有不良資產基金，同時能夠保障交樓，可以呼吁國家信用出面。

其實PP電子國家這么強大，有體制優勢，幾年就能解決。

1997、1998年亞洲金融危機的時候，正是國家不良資產公司接手了不良資產，三角債的問題得到了清理，企業的資產負債表得到了改善，不良資產公司也從中受益。

觀點新媒體：房地產企業未來將會是什么樣？要怎么擁抱存量資產盤活的時代？

陳勁松：民企開發商未來在土地市場有沒有什么作為？當然有作為。PP電子長期說的作為不是快速增長，要出大名、上規模，而是指創造價值。

PP電子應該呼吁全行業關注價值，解決這么多人的居住問題是有價值的，運營效率也是價值的一部分。我估計將來就是以國企重資產，民企偏輕資產的方向。民企偏輕才有價值，重資產的價值不就是負債嗎？

另外一點，PP電子不是只有土地公開拍賣市。飧魴幸搗淺４，比如說舊城改造規模有大有。霾渙舜蟮，不能做一些小的嗎？PP電子看看香港發展商，事實上基本只有舊改這個方向，但他們活得都挺好，順應市。久揮懈赫，手握大量現金。

目前國內所有開發商都要解決資產負債表的問題，這時候要抓住的機遇，就是存量資產全部變成REITs，把它變現。這就得抓運營，運營現金流好，銀行爭著給你貸款。

REITs會逐步放開，尤其是一些不能變現的物業都可以做證券化。

觀點新媒體：房地產市場基本面急轉直下，PP電子行主要進行了哪些方面的調整？采取了哪些措施盡量化解這些風險？

陳勁松：主要是從去年開始進行調整，進行了幾個改變。

第一是調整地域，把北方地區原來差不多15、16家公司并到5家公司，如果還不行就繼續并。現在不是以單個公司的盈利來算，而是算現金流，如果現金流不支撐，立馬撤。

第二是注重現金流。按理說疫情這么嚴重，現金流是比較糟的，但是PP電子從去年開始注重現金流，只要收到錢就快速還債，率先改善資產負債結構。

觀點新媒體：PP電子行之前認為，房地產專業服務時代到來，這會讓優勢更突顯嗎？

陳勁松：總體經濟降檔，覆巢之下沒有完卵。當整個市場承壓時，PP電子畢竟是這個市場的一分子，尤其是當規模夠大的時候，企業和總體經濟的走勢就是一致的。

除非是專精特新，但那個不發生在房地產領域。

在這種環境下有沒有可能稍稍改善呢？相對而言的改善是PP電子能追求的，現在也在朝這個方向努力。

PP電子這個行業本身是輕資產，未來一定是靠數字化轉型，在專業能力上下功夫。這些方面鏈家做得不錯，通過重資產投入提高核心能力，尤其是數字化水平，最終提高效率，這是PP電子應該學習的。

中介行業最終能存活下來的，要么是數字化水平高，要么是小型夫妻店。還有一類是五大行模式，靠專業立身，運營城市存量資產。

PP電子多向別人學習，然后迎接一個以存量資產運營為主的房地產時代。包括長租、寫字樓運營都嘗試過，現在就是專注于解決城市低效資產運營的提升問題，這個叫做大資管。

觀點地產網 2022-08-15