一、對目前全國房地產(chǎn)市場形勢的分析和對都市圈的判斷

2016年，全國房地產(chǎn)新房市場交易量將創(chuàng)歷史新高，可能會達(dá)到10萬億的成交額，相對2015年近8萬億的增長速度是驚人的，中央去庫存的政策非常有效，不止常州、揚州，甚至東北、哈爾濱也都有不同的成效，去庫存的總體目標(biāo)已經(jīng)完成，基于此背景和核心城市的地王及價格漲幅過快等因素，政策的一系列收緊是正確的。全國去庫存完成已經(jīng)解決兩大問題，一是政府土地可以再持續(xù)出讓，將大大降低政府的債務(wù)，二是開發(fā)商及地方政府融資平臺的債務(wù)壓力也大大緩解。

今年有幾個重要的和經(jīng)濟(jì)總體形勢相關(guān)的指標(biāo)值得大家留意，首先是煤炭價格出人意料地實現(xiàn)了翻倍，意味著傳統(tǒng)能源行業(yè)去產(chǎn)能化的任務(wù)也基本完成，不僅鋼材的價格穩(wěn)住了，用電量也上升了。這意味中國的這一輪經(jīng)濟(jì)探底已經(jīng)結(jié)束，即將開始反彈，基本指標(biāo)明確地驗證了這些結(jié)論。

2016年的調(diào)控源于人民幣超發(fā)之后，老百姓為了保值，在購買財產(chǎn)的過程中不斷加杠桿，比如城鎮(zhèn)居民的資產(chǎn)債務(wù)由原本的20%迅速提升到50%，整個市場迅速掉頭，形成了資產(chǎn)荒。

在這個過程中，PP電子必須對大城市和大都市圈重新認(rèn)識，看清趨勢。原先的普遍觀點是大城市要限制人口，大都市圈互相之間的同質(zhì)化嚴(yán)重，目前我的觀點是都市圈的發(fā)展規(guī)律是繼續(xù)城市化，而且都市圈之間的競爭將由之前忽視人口，迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槿瞬诺母偁?、人口流入速度以及數(shù)量的競爭。

二、關(guān)于市場消費者需求的再研究

資產(chǎn)價格提升后的一個重要市場變化就是消費在升級，主要體現(xiàn)在90后的消費行為上。他們和70、80后完全不同，“活在當(dāng)下”是90后的口號，消費升級的大趨勢不可阻擋。消費升級、人群的集聚和PP電子房地產(chǎn)之間的矛盾開始突出，兩個主要矛盾點：

第一，大都市圈里分核心都市與外圍，這是兩個不同的市場，必須要區(qū)分。原先分城市PP電子是分一二線，現(xiàn)在是站在大都市圈和大市場的角度來分配人的居住空間。比如，原先惠州與深圳的關(guān)系遠(yuǎn)，常州與南京也一樣，互不相干。現(xiàn)在從大都市圈的角度開始融合了，核心原因是軌道圈的改善，而且隨著城際交通的完善，一個城市沿著軌道上班這種生活方式將逐漸成為必然。

第二，沿著軌道交通，通過時間改變空間，對中國城市化有著深遠(yuǎn)的影響。消費升級之后，時間將改變空間，核心城區(qū)的房地產(chǎn)交易跟這個區(qū)絕大多數(shù)工作人口是完全沒有關(guān)系的，全球大都市基本都相似，看紐約、東京、首爾等，發(fā)展規(guī)律都一樣，中國大都市圈也將沿著這個規(guī)律發(fā)展。

整個房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的關(guān)注點需要轉(zhuǎn)變

第一，真正關(guān)注城市的發(fā)展規(guī)律。

都市圈的一手房市場還會有較長的發(fā)展和成熟期，十年左右將基本奠定中國夢，整個大都市圈會趨向于和諧——城市人口持續(xù)增加，社會階層更加豐富，農(nóng)村人口越來越少。十年后的中國，房地產(chǎn)總量將超過美國，財富價值也將在美國之上，城市的總量更會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國，將是絕對的世界第一，沒有任何懷疑。即將發(fā)生這樣巨大的變化，PP電子不僅要有深刻認(rèn)識，而且對城市化帶來的新市場要有深入研究，所以推薦大家讀一讀《城市的勝利》及另一本經(jīng)典著作《美國大城市的生與死》。 這兩本書會告訴PP電子，城市發(fā)展優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)以及什么是城市中的價格體系。由于PP電子之前對城市的理解不夠，所以對城市的發(fā)展有各種疑慮，對規(guī)律理解不清。PP電子人要不斷讀經(jīng)典，把核心找到，改變看問題的角度，PP電子就會大不一樣。

第二，高度關(guān)注因規(guī)模而帶來的時空價值變化。

長三角有最好的軌道交通設(shè)施，原先價格相差極大，比如上海、常州、蘇州、無錫；再比如南京、揚州。要推理和研究價格差什么時候是合理的，PP電子就需要研究類比大紐約、大東京，而這其中真正價格差的體現(xiàn)是通過租金反映出來的。這樣，PP電子就有必要清楚時間和價格的關(guān)系，結(jié)合地鐵站點差異，結(jié)合公共配套和資源的差異，掌握時空價格的規(guī)律，發(fā)掘機(jī)會。

當(dāng)市場發(fā)生重大變化時，PP電子只有改變原先的觀念，重新對都市圈的基本特征和消費者需求進(jìn)行深入研究，才能看清趨勢，找準(zhǔn)發(fā)展方向。而城市化尚在路上，房地產(chǎn)市場仍大有可為。