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陳勁松：房?jī)r(jià)上漲是不是“龐氏騙局”？——與趙建教授商榷發(fā)布時(shí)間：2023-07-21

上一篇文章《為什么房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)》引來(lái)朋友們?cè)u(píng)論最多的是：雖然是經(jīng)濟(jì)的支撐柱子，但是“從中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去十年野馬脫韁式的發(fā)展看，鼓吹房?jī)r(jià)上漲何嘗不是龐氏騙局？”

關(guān)于“房?jī)r(jià)”上漲的泡沫問(wèn)題，目前有以下主流方面的認(rèn)識(shí)：

“房?jī)r(jià)”上漲是“龐氏”騙局，未來(lái)必爆無(wú)疑。故應(yīng)主動(dòng)“刺破泡沫”，回歸正常，避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

顯然，對(duì)這個(gè)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，關(guān)乎大局，關(guān)乎“興衰”，有必要充分討論，并作為政策的依據(jù)。因?yàn)槟壳半m然政策有所放松，但似乎“心有余悸”，而且承受著廣泛的輿論壓力。

那么“房?jī)r(jià)”上漲是“龐氏騙局”嗎？

趙建教授的《重啟經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵并非債務(wù)，而是信用》，反趙燕菁教授的“債務(wù)”觀，并將“債務(wù)”信用基礎(chǔ)分為三類：

（一）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為信用基礎(chǔ)的“天使”；

（二）抵押品價(jià)格上漲的“脆弱”；

（三）借新還舊的龐氏“魔鬼”。

而且認(rèn)為，“第（二）類的不斷強(qiáng)化的正反。鈧盞賈倫什鄹窆壬險(xiǎn)，將會(huì)制造大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榈诙N信用來(lái)源產(chǎn)生的債務(wù)天生是不穩(wěn)定的。

而第三個(gè)信用來(lái)源先天就是‘龐氏’，結(jié)果必然是兩種：第一種發(fā)生債務(wù)危機(jī)，資產(chǎn)負(fù)債表崩潰，強(qiáng)制出清；第二種，不斷地兜底、展期、發(fā)行了過(guò)多的貨幣，導(dǎo)致惡性通脹和社會(huì)動(dòng)蕩。”

這個(gè)問(wèn)題如此重要，以至于必須在討論之前明晰幾個(gè)基本概念——即：“資產(chǎn)” ≠“信用” ≠“債務(wù)”。

1、房地產(chǎn)本身是“資產(chǎn)”，資產(chǎn)是能帶來(lái)未來(lái)收入的財(cái)產(chǎn)，這種未來(lái)收入可以是每年的現(xiàn)金流，也可以是增值收入，兩種收入無(wú)所謂“好”、“壞”，更不能定義“天使”和“魔鬼”；

2、負(fù)債主體才有“信用”可言，債務(wù)人的“信用”和“抵押資產(chǎn)的價(jià)值”是不能劃等號(hào)的。資產(chǎn)的價(jià)值是可評(píng)估、可度量的“實(shí)物”，而“信用”是債務(wù)人可靠度的人格化，甚至可以與“有否抵押物”無(wú)關(guān)；

3、所謂“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，對(duì)房地產(chǎn)而言類似“租金”，被趙教授稱為“天使”。但非常遺憾，相當(dāng)多的資產(chǎn)是沒(méi)有市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)值的，比如“只租不售”的保障房；

4、“債務(wù)”與“資產(chǎn)”的關(guān)系，當(dāng)然不是穩(wěn)定的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，其中之差就是“信用”，即“資產(chǎn)－負(fù)債≈信用”；

5、“龐氏騙局”，指用蒙蔽信息的方式讓后來(lái)投資給先前投資退出買單，而在債權(quán)人明知的情況下的反復(fù)投資，不能說(shuō)是“龐氏“，只能說(shuō)是堅(jiān)貞的“愛(ài)情”，與“債務(wù)人”的龐氏無(wú)大相關(guān)。

趙教授說(shuō)，“因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上漲導(dǎo)致了抵押物不斷兜底、展期，而發(fā)行了過(guò)多貨幣導(dǎo)致了惡性通脹與社會(huì)動(dòng)蕩。”這觀點(diǎn)，與其說(shuō)是“理論推導(dǎo)”，不如說(shuō)是罔顧事實(shí)的信口胡謅！

過(guò)去十年的貨幣超發(fā)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系確實(shí)需要仔細(xì)地梳理，趙教授可以查一下數(shù)據(jù)，貨幣增長(zhǎng)的第一因素絕不是房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而是“外貿(mào)入超”原因和中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體規(guī)模的翻番。

房地產(chǎn)與貨幣的關(guān)系，在于作為商業(yè)銀行最大的抵押物，為經(jīng)濟(jì)中流通的貨幣（M2），創(chuàng)造了基礎(chǔ)。作為世界最大市值的中國(guó)房地產(chǎn)，總盤子接近于M2，這么大的貨幣“創(chuàng)造”能力，真帶來(lái)“惡性通脹”了嗎？

基于房地產(chǎn)的M2貨幣創(chuàng)造，不是“飛機(jī)撒幣”，只是帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)繁榮，當(dāng)然有時(shí)會(huì)帶來(lái)“投資過(guò)熱”而已。而這種“過(guò)熱”，當(dāng)時(shí)覺(jué)得有“大問(wèn)題”，必須“主動(dòng)捅破泡沫”。這三年主動(dòng)捅破泡沫，又帶來(lái)了什么？倒是沒(méi)有一丁點(diǎn)兒的“惡性通脹”，嚴(yán)重的通縮不是這種“自殘行為”嗎？不是這種荒謬?yán)碚摰膶?shí)踐結(jié)果嗎？

趙教授說(shuō)“價(jià)格上漲是脆弱的，不穩(wěn)定的，將會(huì)制造大風(fēng)險(xiǎn)”，這種擔(dān)心是非常令人不安的。但是，是市場(chǎng)讓人放心，還是“專家教授”的建議本身更讓人放心呢？

由于擔(dān)心市場(chǎng)“過(guò)熱”，世界各國(guó)都出臺(tái)一些限制房地產(chǎn)市場(chǎng)自由買賣的措施，其規(guī)律是：一個(gè)地區(qū)凡是“保障房”總量占比越大的，對(duì)商品房市場(chǎng)的限制措施就越少，同時(shí)，其商品房市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也就越小。

對(duì)于中國(guó)而言，由于保障房欠賬太多，商品房?jī)r(jià)格變化既牽動(dòng)低收入人群的緊張，也牽動(dòng)了高收入投資人群的不安。但過(guò)去二十年，在所有可投資資產(chǎn)市場(chǎng)中，沒(méi)有比房地產(chǎn)更穩(wěn)定、更“不脆弱”的了，與趙教授說(shuō)的正好相反。這不正說(shuō)明了作為全社會(huì)財(cái)富的貯存標(biāo)志的基礎(chǔ)特征嗎？

1、容量巨大；

2、價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定；

3、交易量的變化，不影響財(cái)富的衡量。

是不是所有房?jī)r(jià)都應(yīng)該上漲不跌？當(dāng)然不是！市場(chǎng)哪里有這樣的道理。

市場(chǎng)的道理在于“應(yīng)漲盡漲，應(yīng)跌盡跌”；上漲不應(yīng)限制，下跌不應(yīng)阻攔。在市場(chǎng)價(jià)格發(fā)出明確信號(hào)的時(shí)候，比如趙教授所說(shuō)的那些“城投債”已經(jīng)“爆煲”的城市，就不應(yīng)該再“賣地”，而是“收地”，不是提什么“尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)主體”，這樣“遠(yuǎn)水不能救近火”的建議，雖然是對(duì)的，但只能是眼看著城市破產(chǎn)的危險(xiǎn)，又能有什么用呢？

當(dāng)然，在市場(chǎng)低迷、消費(fèi)萎縮、經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，整體的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率中樞的下降，對(duì)整體房地產(chǎn)的價(jià)格給予支撐，使生產(chǎn)和需求端“資產(chǎn)負(fù)債表”得以修復(fù)，不正是不發(fā)生系統(tǒng)性全面風(fēng)險(xiǎn)的前提嗎？

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